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博彩平台网址大全:利率是最好的房市降温工具

admin2022-09-181

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利率是最好的房市降温工具

来源:联合早报 作者: 冯嘉年   2022-09-18 05:00 冯嘉年 |作者  曲水伦庭昨天开盘第一天卖出500多个单位。(海峡时报)

曲水伦庭开盘
见价格风向?

政府之前三次调高EC月入顶限是在2011年、2015年和2019年,间隔都是四年,幅度都是2000元。若参考历史,下一次调高要到明年。不过,房地产价格在2011年至2015年和2015年至2019年的涨势都不如过去三年大。

值得关注的是,曲水伦庭的销售蓄势待发之际,政府在对面推出的伦多中路地段和附近另一幅伦多山路B地段星期三(9月14日)招标截止,分别只有三方和两方人马竞标,而且容积率每平方英尺1108元和1130元的得标价,比曲水伦庭地段去年7月得标的1204元低。

knpang@sph.com.sg

美国最新发布的8月份通胀率达8.3%,高过市场预测,当地消费物价在7月环比下滑后,8月复又攀涨,显示通胀压力仍未开始消散。数据发布后,市场迅速把美国联邦储备局下星期加息幅度的预期从75个基点上调到100个基点,避险情绪重临,股市复又大挫。

本地房贷基准利率三个月新元隔夜利率(Singapore Overnight Rate Average,简称SORA)去年底还不到0.19%,自今年5月开始显著爬高,星期五(9月16日)报1.8549%,九个月来涨了九倍。

如果房贷利率至今的涨幅还不足以警惕买家下来的潜在风险更大,把银行用于计算总偿债率(TDSR)的利率从3.5%调到4%甚至更高是一个直接有效的工具。

除了因为这两个地区下来还有地段要推出,整体潜在供应庞大以外,经济下行和利率上扬的风险恐怕警示着大众化私宅尺价跨过2000元,EC尺价逼近1300元,都已接近顶峰。

虽然调高EC月入顶限可能导致需求上扬推高EC价格,但如果同时将计算TDSR的利率调高,将有助调节市场,把EC的门开大一些,同时保持价格平稳。

经济师估计,SORA到年底可能升至3%,因此本地房贷利率下来几个月还可能继续涨。

全球利率处于上扬周期,是否很快见顶,大家都希望如此,但走势实在难以逆料。即使见顶,之后会持续居高多久,也还要看通胀压力有多顽固,疫后复苏的景气和就业是坚韧还是脆弱。

然而在这当下,其实一个天然的降温措施早已悄然登场,以无形之手调节市场,效果似乎开始彰显,那就是利率上扬。

发展商的地段库存明明已告急须填补,进场时也不得不更小心翼翼,提防利率再继续上扬,把潜在买家的负担能力逼向极限。

调高购买EC月入顶限
或助边缘买家“悬崖勒马”

眼前一个重要风向球,就是星期六(9月17日)开盘的综合项目曲水伦庭(Lentor Modern)。

如果房贷利率至今的涨幅还不足以警惕买家下来的潜在风险更大,把银行用于计算总偿债率(TDSR)的利率从3.5%调到4%甚至更高是一个直接有效的工具。降低贷款额度,提高进场门槛,逼走财力本就处于边缘,身处风险边际而不自知的买家,对整体市场的平稳发展有利。

这几个新项目热卖是不是反映市场过热,难下定论,须同时考量到私宅市场目前整体供应稀缺,而且项目推出的地点优越及久未有新项目,周边积压需求强大。

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这时候考虑进场的一般住宅买家,不少人应该跟我有类似顾虑,利率下来短到中期的走势要考量,房价是不是来到上涨周期末端,更要仔细观察。

论市

项目9月初开放预览,据兴业银行分析师上周前往示范屋观察,发展商的预示尺价介于1950元至2500元,范围相当广,可能意味着发展商对潜在需求的强度仍不确定。

太太最近换工作,我们各自的办公处离住家都远,形成一个三角形,于是开始研究下来可搬到哪里缩短三点距离,上下班通勤更方便。

一发现这点,我心就凉了半截,再盘算其他因素,决定暂且搁置。

研究地点的同时,我也查询了房贷利率,却发现市面上最低的浮动配套居然已涨到2.4%左右,固定利率更是超过2.7%。现在若换房子,新房贷利率会比我现在的还高1个百分点以上。

与此同时,如果把EC买家目前的1万6000元月入顶限调高,也有助让一些买不到EC而勇敢直上私宅的边缘买家“悬崖勒马”。

SRX统计的转售私宅价格虽连涨25个月,在8月环比上扬1.2%,但交易量已是连续四个月下滑,分析师较早前指这主要是市场供应有限,如今也承认利率上扬确实影响了购买力,但需求仍在,卖家能持守,所以价起量跌。

在岛的另一端,同天招标截止的武吉巴督西5道执行共管公寓(EC)地段也只吸引到四方进场,得标的容积率尺价626元也比隔邻的武吉巴督8道EC地段今年3月卖出的662元低。

况且,我们刚满五年的预购组屋增值不错,脱手可拿到一笔可观的现金,换个地点更好的房子,确实有好处。

就势

冯嘉年

最近,几个大众化新私宅一推出就卖得满堂红,平均尺价破2000元仍吸引不少组屋提升者进场,乍看难免让人觉得行情炙热。加上主管房地产事务的内阁部长接连表示政府正密切观察走势,市场对新一轮房地产降温措施的揣测传得更盛,甚至有经纪以此来呼吁有意进场者动作要快。

还有一个说不出口的可能因素,就是发展商面对新一轮降温措施推出的风险。

不过,据最新消息,这个拥有605个单位的综合项目,未开盘已收到逾千名买家下订的支票,开盘第一天卖出500多个单位。若平均尺价也超过2000元,轰动程度将不输372个单位的AMO Residence在第一天卖掉98%,以及158个单位的Sky Eden@Bedok第一天已卖掉75%。

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